Zakup nieruchomości-podatek 23% czy 2%

Każdy z nas marzy o kupnie domu, mieszkania lub w przypadku przedsiębiorców biurowca. jednakże dopiero w momencie zgromadzenia środków na ten zakup lub podjęcia decyzji o kredycie nasuwa się nam pytanie: Jaki podatek zażąda od nas fiskus????

W o wiele łatwiejszej sytuacji są przedsiębiorcy, gdyż mogą oni czasami wybrać opcję opodatkowania VAT takiej transakcji, a jak wszyscy wiemy VAT dla przedsiębiorcy powinien być neutralny, czyli naliczony VAT przedsiębiorca sobie odliczy, więc rzeczoną nieruchomość w ekonomicznym sensie kupi taniej niż osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej.

Omówmy zatem zasady opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

W przypadku, gdy sprzedawca sprzedaje nieruchomość z naliczonym podatkiem VAT - np. deweloper, przedsiębiorca VAT ten sobie odliczy, pod warunkiem oczywiście, że nieruchomość ta będzie wykorzystywana do opodatkowanej VAT działalności przedsiębiorcy (chyba, że spółka prowadzi działalność zwolnioną lub mieszaną, wtedy VAT-u nie odliczy lub odliczy tylko proporcjonalnie).

Generalną zasadą jest jednak zwolnienie z VAT dostawy nieruchomości. W ustawie o VAT ustawodawca wprowadził zwolnienie dostawy budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa wyżej, jest także zwolniona pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Podatnicy (podkreślam tylko przedsiębiorcy) mogą jednak skorzystać z opcji opodatkowania VAT. Jest to jednak korzystne wyłączne w przypadku, kiedy obie strony są podatnikami VAT i sprzedawca może tą czynność opodatkować VAT, tzn. przy jej zakupie przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku VAT. 

W celu skorzystania z opcji opodatkowania VAT dostawy części budynku (biura) złożą, obie strony powinny przed dniem dokonania dostawy biura złożyć właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy części budynku.

W przypadku, gdy sprzedaż nieruchomości będzie zwolniona z VAT lub nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT (np. sprzedawcą będzie osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej) Przedsiębiorca, jako nabywca tej nieruchomości będzie zobowiązany zapłacić 2% podatek od czynności cywilnoprawnych w ciągu 14 dni od dnia podpisania w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży. W praktyce notariusz pobierze ten podatek. Podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa nieruchomości.

A jaki podatek zapłaci zwykły obywatel? No cóż, zależy to od tego czy sprzedaje deweloper, osoba fizyczna czy inny przedsiębiorca oraz czy nieruchomość ta (mieszkanie, dom, grunt) była już zasiedlona przez odpowiednią ilość lat. Niestety osoba fizyczna zawsze ponosi ciężar ekonomiczny podatku bez względu na to czy będzie zobowiązana zapłacić podatek VAT czy podatek od czynności cywilnoprawnych.

Doradca podatkowy prowadzi audyt podatkowy

Zastanówmy się po co nam przedsiębiorcom potrzebny jest audyt podatkowy? No właśnie, po co?  Zanim odpowiemy sobie na powyższe pytanie, zastanówmy się najpierw, czym tak naprawdę jest audyt podatkowy, jakie korzyści lub straty dzięki tej usłudze możemy ponieść.

Załóżmy, że prowadzimy przedsiębiorstwo. Nasza firma dobrze prosperuje na rynku, ale wciąż mamy wrażenie, że większość wypracowanego zysku musimy oddać fiskusowi. Chcemy zatem znaleźć taką metodę dzięki, której zaoszczędzimy na podatkach, a tym samym zwiększymy swoją płynność finansową (tzn. legalnie, to bardzo ważne, ponieważ wysokość karnych odsetek nakładanych przez fiskusa jest przerażająca i nie raz doprowadziła firmy do bankructwa).

Czy jest taka osoba, która może nam w tym pomóc? Otóż jest, tą osobą jest doradca podatkowy. Dodajmy tutaj, że zawód doradcy podatkowego jest zawodem zaufania publicznego tak jak adwokat czy radca prawny.

Umawiamy się więc na spotkanie z doradcą podatkowym, przedstawiamy nasz problem: chcemy płacić niższe podatki, ale martwi nas fiskus, który może nałożyć na nas kary skarbowe. Doradca podatkowy wysłuchuje nas uważnie, po czym proponuje nam audyt, usługę dzięki której zwiększymy płynność finansową naszej firmy.

Brzmi ładnie, ale jak doradca podatkowy może pomóc nam obniżyć podatki za pomocą audytu?

Dowiadujemy się, że audyt to usługa, w której doradca podatkowy przygląda się dogłębnie naszej klasyfikacji zdarzeń gospodarczych pod względem zgodności i poprawności z obowiązującym prawem oraz czy jest ona zgodna pod kątem ustaw podatkowych i stosownych przepisów wykonawczych. Dzięki temu możemy znaleźć oszczędności i wyeliminować ryzyko podatkowe.

Audyt podatkowy daje nam zatem korzyść w postaci bezpieczeństwa, gdyż mamy potwierdzenie specjalisty, że wszystko jest zgodne z prawem, a zaliczki na poczet podatku dochodowego odprowadzane są prawidłowo. Gdyby jednak w naszych księgach czy ewidencjach wystąpiła pewna nieprawidłowość, to doradca podatkowy podpowie nam, jak ją wyeliminować i co należy zgłosić Urzędowi Skarbowemu, by uniknąć lub zminimalizować wysokość kar skarbowych oraz odsetek ustawowych, które jak wiemy są niestety wysokie.

Jaką korzyść możemy jeszcze otrzymać poprzez przeprowadzenie audytu podatkowego w naszej firmie? 

Doradca podatkowy na podstawie przeprowadzonej analizy może również wskazać nam zagrożenia i ryzyka podatkowe, związane z planowanymi inwestycjami. Doradca podatkowy, znając już naszą firmę, branżę oraz otoczenie podatkowe, może nas również ostrzec przed wyższymi stawkami lub poinformować nas o korzystnych zmianach w przepisach podatkowych dla naszej firmy. Na podstawie tych informacji my jako przedsiębiorcy będziemy mogli wcześniej zareagować na zmiany poprzez zastosowanie optymalnej polityki podatkowej, która zwiększy naszą płynność finansową. Prowadząc własną działalność każdy z nas wie, że im szybciej reagujemy na zmieniające się warunki gospodarcze tym większe otrzymujemy korzyści w postaci zwiększonych zysków z działalności.

Podsumujmy,  jakie zyski/korzyści otrzymamy biorąc usługę audytu podatkowego u doradcy podatkowego:

- zminimalizujemy ryzyko błędów finansowych w rozliczeniach podatkowych,

- znajdziemy oszczędności podatkowe,

- będziemy zawczasu wiedzieli o zagrożeniach i ryzyku jakie możemy napotkać w najbliższej przyszłości w zakresie podatków,

- a tym samym wyznaczymy optymalny kierunek w prowadzeniu polityki firmy.

Na podstawie raportu doradcy podatkowego zmienimy wizerunek naszej firmy, ze statycznej na dynamiczną, która z wyprzedzeniem reaguje na zmianę otoczenia prawno-gospodarczego, a tym samym staje się wzorem do naśladowania dla innych firm z tej samej branży.

A jakie straty poniesiemy?

Jedyną stratą jaką poniesiemy to wynagrodzenie dla doradcy podatkowego za jego pracę. Ale czy nie warto od czasu do czasu zainwestować trochę pieniędzy, by czuć się pewnym i bezpiecznym  w bezpośredniej konfrontacji z urzędem skarbowym oraz reagować na zmiany z wyprzedzeniem, zwiększając oszczędności podatkowe, a tym samym zysk własny?

Kto może skorzystać z audytu podatkowego?

Z audytu podatkowego może skorzystać każda firma (mikro, mały i duży przedsiębiorca), która poszukuje oszczędności podatkowych (niższe podatki), w tym związanych z wczesnym wykryciem nieprawidłowości rozliczeniowych, które uchroni ją od zapłaty kar skarbowych i wysokich odsetek.

Oddaję krew mogę skorzystać z ulgi

Żyjemy w państwie demokratycznym, w którym ponosimy ciężar podatków z góry ustalonych. Nie jest nam łatwo oddać ciężko zarobione pieniądze państwu, a tym trudniej jest je nam egzekwować. „Życie to nie bajka”, ale w natłoku samych złych informacji dotyczących opodatkowania naszych przychodów są także dobre wiadomości, np. jeśli jesteśmy honorowymi dawcami krwi, to istnieje dla nas ulga, którą możemy odliczyć od podatku dochodowego.

Jak możemy  to zrobić?

Najpierw musimy oddać nieodpłatnie (podkreślam, że nie możemy uzyskać za to wynagrodzenia) krew lub jej składniki oraz musimy zostać zarejestrowani w jednostce organizacyjnej publicznej służby krwi. Super, tylko pamiętajmy o dokumentach, z których wynikać będzie wartość oddanej krwi lub jej składników wraz z oświadczeniem o jej przyjęciu  przez jednostkę organizacyjną publicznej służby krwi!!!! 

Zbieramy takie dokumenty przez cały rok, a potem, to najprzyjemniejsze, obliczamy podatek dochodowy. Boli bardzo, ale mamy ulgi, a w tym przypadku naszą krew. Zaglądamy do zebranych dokumentów, obliczamy łączną wartość oddanych litrów krwi i osocza. Mamy wynik. Teraz mnożymy go przez 130 zł. I proszę ładna suma do odliczenia, trochę jest nam lżej na duszy. Ale, żeby nasza radość nie była zbyt duża, rząd ustalił limit ulgi, która nie może przekroczyć 6% naszego dochodu.

Zaglądamy do naszego dochodu, obliczamy 6% i patrzymy, czy się zmieściliśmy. No, wydaje się to proste, ale (jak zawsze jest jakieś „ale”) jak czytamy dalej przepisy odnośnie ulgi na krew, to w tym zwolnieniu 6% oprócz naszej krwi muszą się jeszcze zmieścić: darowizny, jeżeli takowe były, na kult religijny oraz darowizny na rzecz pożytku publicznego. Jeśli nie było powyższych darowizn to dobrze, a jak były to znowu obliczamy łączną kwotę darowizn wraz z naszą krwią i sprawdzamy, czy się zmieściliśmy.

Po wszystkich żmudnych obliczeniach pozostaje nam jedynie wypełnić formularze PIT-37, formularz  PIT-36 lub formularz PIT-28. Zaglądamy do „magicznych książeczek” (np. broszury informacyjne, które dostajemy razem z PIT-em) i szukamy w nich podpowiedzi jak, co i gdzie umieścić, aby nasze zeznanie było prawidłowe.  W każdym razie naszą krew ujmujemy również w formularzu PIT/0, w którym skrupulatnie wypisujemy wszystkie nasze obliczenia o wysokości oddanej krwi, przeliczonej na złote oraz wpisujemy dane obdarowanego (wystawcy naszych dokumentów dotyczących ilości oddanej bezpłatnie krwi i jej składników). Potem podsumowanie i obliczamy podatek. 

Uśmiechamy się do siebie, gdy okazuje się, że państwo musi nam oddać część naszych ciężko zarobionych pieniędzy. Ale po zastanowieniu się stwierdzamy, że i tak ogromną część naszych dochodów oddaliśmy państwu, to taka ładna sumka. Ach, żeby nam na emeryturze zwrócili wszystkie nasze pieniążki, które co roku oddajemy na państwo, to w tedy  totka nie musimy wygrywać, by spełnić nasze marzenia! Tylko jakie marzenia jak przejdziemy na emeryturę w wieku 70 lat. Cóż……

Cieszmy się póki co z życia i tych niewielkich ulg jakie dostajemy od państwa, bo w końcu też się nam coś należy od życia, tylko czemu tak mało…...