Zakup nieruchomości-podatek 23% czy 2%

Każdy z nas marzy o kupnie domu, mieszkania lub w przypadku przedsiębiorców biurowca. jednakże dopiero w momencie zgromadzenia środków na ten zakup lub podjęcia decyzji o kredycie nasuwa się nam pytanie: Jaki podatek zażąda od nas fiskus????

W o wiele łatwiejszej sytuacji są przedsiębiorcy, gdyż mogą oni czasami wybrać opcję opodatkowania VAT takiej transakcji, a jak wszyscy wiemy VAT dla przedsiębiorcy powinien być neutralny, czyli naliczony VAT przedsiębiorca sobie odliczy, więc rzeczoną nieruchomość w ekonomicznym sensie kupi taniej niż osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej.

Omówmy zatem zasady opodatkowania sprzedaży nieruchomości.

W przypadku, gdy sprzedawca sprzedaje nieruchomość z naliczonym podatkiem VAT - np. deweloper, przedsiębiorca VAT ten sobie odliczy, pod warunkiem oczywiście, że nieruchomość ta będzie wykorzystywana do opodatkowanej VAT działalności przedsiębiorcy (chyba, że spółka prowadzi działalność zwolnioną lub mieszaną, wtedy VAT-u nie odliczy lub odliczy tylko proporcjonalnie).

Generalną zasadą jest jednak zwolnienie z VAT dostawy nieruchomości. W ustawie o VAT ustawodawca wprowadził zwolnienie dostawy budynków, budowli lub ich części, z wyjątkiem gdy:

a) dostawa jest dokonywana w ramach pierwszego zasiedlenia lub przed nim,

b) pomiędzy pierwszym zasiedleniem a dostawą budynku, budowli lub ich części upłynął okres krótszy niż 2 lata.

Dostawa budynków, budowli lub ich części nieobjętą zwolnieniem, o którym mowa wyżej, jest także zwolniona pod warunkiem że:

a) w stosunku do tych obiektów nie przysługiwało dokonującemu ich dostawy prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego,

b) dokonujący ich dostawy nie ponosił wydatków na ich ulepszenie, w stosunku do których miał prawo do obniżenia kwoty podatku należnego o kwotę podatku naliczonego, a jeżeli ponosił takie wydatki, to były one niższe niż 30% wartości początkowej tych obiektów.

Podatnicy (podkreślam tylko przedsiębiorcy) mogą jednak skorzystać z opcji opodatkowania VAT. Jest to jednak korzystne wyłączne w przypadku, kiedy obie strony są podatnikami VAT i sprzedawca może tą czynność opodatkować VAT, tzn. przy jej zakupie przysługiwało mu prawo do odliczenia podatku VAT. 

W celu skorzystania z opcji opodatkowania VAT dostawy części budynku (biura) złożą, obie strony powinny przed dniem dokonania dostawy biura złożyć właściwemu dla ich nabywcy naczelnikowi urzędu skarbowego, zgodne oświadczenie, że wybierają opodatkowanie dostawy części budynku.

W przypadku, gdy sprzedaż nieruchomości będzie zwolniona z VAT lub nie będzie podlegała opodatkowaniu VAT (np. sprzedawcą będzie osoba fizyczna nieprowadząca działalności gospodarczej) Przedsiębiorca, jako nabywca tej nieruchomości będzie zobowiązany zapłacić 2% podatek od czynności cywilnoprawnych w ciągu 14 dni od dnia podpisania w formie aktu notarialnego umowy sprzedaży. W praktyce notariusz pobierze ten podatek. Podstawą opodatkowania jest wartość rynkowa nieruchomości.

A jaki podatek zapłaci zwykły obywatel? No cóż, zależy to od tego czy sprzedaje deweloper, osoba fizyczna czy inny przedsiębiorca oraz czy nieruchomość ta (mieszkanie, dom, grunt) była już zasiedlona przez odpowiednią ilość lat. Niestety osoba fizyczna zawsze ponosi ciężar ekonomiczny podatku bez względu na to czy będzie zobowiązana zapłacić podatek VAT czy podatek od czynności cywilnoprawnych.